第4章市場研究||2024年北京房地產市場分析

一、北京房地產市場政策

1、2024年2月6日，出台政策放寬通州購房資格，具有北京市購房資格且符合以下條件之一的家庭，可在通州區購買1套商品住房:（1）在本市未擁有住房的本市戶籍居民家庭；（2）在本市已擁有1套住房的通州區戶籍居民家庭；（3）在本市已擁有1套住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係的本市戶籍居民家庭；（4）在本市未擁有住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的企事業單位存在勞動關係的非本市戶籍居民家庭。

2、2024年3月27日，“離異3年內不得京內購房”限購政策從27日起被廢止，這也意味著，今後離婚後購房不再受離婚年限限製。

3、2024年4月23日，對住房貸款政策進行調整。2024年4月23日後簽訂購房網簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。

4、2024年5月1日，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女，下同)或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)：（1）本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)，已在京擁有2套住房的；（2）本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；（3）連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套。

5、2024年6月26日，對住房貸款政策進行調整，主要包括5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購買第二套房按首套認定。

6、2024年9月30日，再次對住房貸款等一係列政策進行調整：（1）居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%；購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於20%。（2）對非京籍家庭購買五環內住房的，社保或個稅繳納年限調減為“購房之日前連續繳納滿3年及以上”；購買五環外住房的，進一步調減為“購房之日前連續繳納滿2年及以上”；符合本市經濟社會發展需要的高層次和急需緊缺人才購房，明確為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”；（3）居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行；京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執行住房限購政策。（4）對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

7、10月8日，國家發改委：利用專項債等支持盤活存量閑置土地，加快消化存量商品房

8、11月11日，自然資源部：運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地。

9、11月13日，三部門發布：購房降稅。財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》。此次調整，在房地產市場相關稅收政策上加大了住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產企業財務困難。

契稅方麵，將現行享受1%低稅率優惠的麵積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策，即調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，隻要麵積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

土地增值稅方麵，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合本地區情況對實際執行的預征率進行調整。

同時，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。

增值稅方麵，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

土地增值稅方麵，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。

10、11月20日，11月LPR報價出爐：5年期和1年期利率均維持不變。

11、11月26日，自然資源部：全國65個城市的配售型保障性住房項目正加速落地。

12、12月30日，2025年1月1日起北京存量房公積金貸款利率將下調；根據規定，2024年5月18日前已經發放的住房公積金個人住房貸款，自2025年1月1日起執行新的利率，即：首套自住住房：5年以下（含5年）貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房：5年以下（含5年）貸款利率為2.775％，5年以上貸款利率為3.325%。

13、12月31日，北京市公積金貸款年齡上限延長3年，北京住房公積金管理中心發布關於調整住房公積金個人住房貸款借款人年齡上限的通知。明確住房公積金個人住房貸款借款期限可計算到借款申請人法定退休年齡後5年，原則上最高不超過68周歲，貸款期限最長為30年。

二、北京房地產市場分析

（一）住宅市場

1、新建商品住宅（不含保障性住房）

供應情況：

2024年，北京商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市麵積30.93萬㎡，同比下降26.5%。

2018年-2024年北京商品住宅（不含保障性住房）供應量及同比走勢（萬㎡）

2024年1-12月,豐台區、昌平區、朝陽區等區域為北京商品住宅（不含保障性住房）供應主力區域，共供應168.24萬㎡，占城市供應麵積的45.3%。其中，新批上市麵積同比增長的區域有密雲區、豐台區、房山區等，同比分別增長187.2%、83.9%、14.0%；新批上市麵積同比下降的區域有東城區、海澱區、門頭溝區等，同比分別下降85.8%、72.8%、69.9%。

2024年1-12月北京商品住宅（不含保障性住房）分區域新批上市麵積情況（萬㎡）

成交情況：

2024年，北京商品住宅（不含保障性住房）成交麵積為477.9萬㎡，同比下降25.2%；商品住宅（不含保障性住房）成交套數為37865套，同比下降28.4%。

2018年-2024年北京商品住宅（不含保障性住房）1-12月成交量及同比走勢（萬㎡）

2024年1-12月,朝陽區、順義區、昌平區等區域為北京商品住宅（不含保障性住房）成交主力區域，共成交79.56萬㎡，占城市成交麵積的39.5%。其中，成交麵積同比增長的區域有平穀區，同比增長13.5%；成交麵積同比下降的區域位列前三的分別為東城區、海澱區、門頭溝區，同比分別下降79.2%、65.6%、59.9%。

2024年1-12月北京商品住宅（不含保障性住房）分區域成交麵積情況（萬㎡）

2、二手房住宅

2024年，北京商品住宅成交麵積為1363.2萬㎡，同比下降1.1%；商品住宅成交套數為152902套，同比下降0.4%。

2018年-2024年北京商品住宅成交量及同比走勢

2024年1-12月,朝陽區、海澱區、豐台區等區域為北京商品住宅成交主力區域，共成交69688套，占城市成交套數的45.6%。其中，成交套數同比增長的區域有懷柔區、密雲區、延慶區等，同比分別增長35.9%、15.3%、8.4%；成交套數同比下降的區域有大興區、昌平區、海澱區等，同比分別下降14.0%、4.1%、3.0%。

2024年1-12月北京二手商品住宅分區域成交套數情況

（二）商業市場

2024年1-12月,北京商業成交均價為20237元/㎡，同比上漲13.3%。2024年，北京商業成交麵積為73.9萬㎡，同比下降4.1%；商業成交套數為1987套，同比增長0.3%。

2023年1月-2024年12月北京商業成交價格及變化趨勢

2024年1-12月,通州區、房山區、昌平區等區域為北京商業成交主力區域，共成交29.11萬㎡，占城市成交麵積的39.4%。其中，成交麵積同比增長的區域有西城區、海澱區、朝陽區等，同比分別增長179.0%、156.3%、88.2%；成交麵積同比下降的區域有門頭溝區、延慶區、石景山區等，同比分別下降75.0%、35.6%、30.7%。

（三）寫字樓市場

2024年1-12月,北京寫字樓成交均價為33261元/㎡，同比上漲49.5%。2024年，北京寫字樓成交麵積為103.1萬㎡，同比增長11.8%；寫字樓成交套數為2624套，同比下降37.7%。

2023年1月-2024年12月北京市寫字樓成交價格及變化趨勢

2024年1-12月,大興區、石景山區、豐台區等區域為北京寫字樓成交主力區域，共成交52萬㎡，占城市成交麵積的50.5%。其中，成交麵積同比增長的區域有東城區、豐台區、海澱區等，同比分別增長703.4%、272.1%、125.6%；成交麵積同比下降的區域有門頭溝區、平穀區、順義區等，同比分別下降89.8%、77.9%、69.9%。

三、總結與展望

2024年初，北京樓市迎來一係列政策鬆綁，購房資格、貸款利率、首付比例等方麵都做出了調整，短期內帶動了市場成交的回升。但這股熱度未能持續，市場逐漸趨於平穩。北京樓市板塊分化加劇，核心區特別是熱門學區房，依然受追捧，價格保持堅挺；而外圍部分供應量較大的板塊，去化速度較慢，市場表現相對平淡。盡管政策利好不斷，購房者的觀望情緒依然濃厚，市場信心未完全恢複，加之對未來房價走勢的預期不確定，使得很多購房者在觀望中等待時機。2024年12月，中央經濟工作會議定調房地產市場的四個詞：穩住、激發、盤活、創新。北京作為超一線城市，人口吸附力強，購房需求旺盛，且2024年四季度以來市場預期明顯改善，二手房交易持續增長，二手房交易增長亦有望加快一、二手房市場聯動，帶動新房市場需求釋放，疊加優質地塊供應增加也將對2025年銷售形成有力支撐。

進入2025年，北京樓市的核心基調依然是“穩”。一方麵是高層政策已經明確提出，首要任務是“止跌保穩”。另一方麵，宏觀政策將繼續保持適度寬鬆，財政政策也將更為積極。然而政策的落地效果仍需時間，市場的修複也將是一個逐步推進的過程。

（國策北京分公司 張丹娜）

（轉自：國策評估）